Số liệu báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu hầu như không đồng nhất, thậm chí là sai lệch rất lớn. Tình trạng loạn số liệu bị bóc mẽ từ năm 2015, khi Savills và CBRE công bố con số chênh nhau tới hơn 50%.

Một thị trường, hai kết quả liên tục xảy ra

Sau khi con số chênh lệch 50% giữa hai đơn vị nghiên cứu lớn nhất thị trường được mổ xẻ, tình trạng này vẫn chưa dừng lại trong những báo cáo sau đó. Hai đơn vị vẫn mạnh ai người ấy báo cáo, và tình trạng một thị trường bất động sản hai kết quả liên tục diễn ra.

Năm 2016, trong báo cáo về thị trường bất động sản TP HCM quý II, nghiên cứu của Công ty Savills Việt Nam cho thấy hơn 8.700 căn hộ được mở bán, trong đó gần 7.000 căn được tiêu thụ. Báo cáo của CBRE trong quý II lại công bố số căn hộ bán được tại TP HCM đạt 5.800 căn, giảm 45% so với cùng kỳ năm trước, và giảm 35% so với quý trước.

Tương tự, báo cáo quý III/2016 tại thị trường Hà Nội của hai doanh nghiệp này cũng vênh nhau đáng kể.

CBRE thống kê có hơn 6.800 căn hộ mới được mở bán, tăng 14% theo quý. Trong khi đó, Savills đưa ra con số 17.000 căn mới chào bán, giảm 2% theo quý.

Tình trạng sai lệch chỉ số trong năm 2017 còn nghiêm trọng hơn, và không chỉ dừng lại ở hai đơn vị hàng đầu này nữa. Số liệu "lệch nhịp" ở hầu hết đơn vị nghiên cứu, bất kể phân khúc nào.

Điển hình, trong báo cáo của Savills Việt Nam về phân khúc căn hộ bán và biệt thự - nhà liền kề quý II, tại TP HCM có 4.700 căn hộ mới thuộc 11 dự án (4 dự án mới và 7 dự án hiện hữu) được tung ra thị trường. Tuy nhiên, báo cáo của CBRE lại đưa ra con số 9.580 căn chào bán mới từ 31 dự án, tăng 80% so với quý trước.

Chênh lệch giữa 2 báo cáo lên đến 20 dự án với 4.880 căn. Trong khi đó, con số của Công ty JLL là 7.631 căn hộ.

Hay với phân khúc biệt thự - nhà liền kề, Savills chỉ có 390 căn được mở bán mới - đến từ 8 dự án, thì CBRE lại lên tới 671 sản phẩm chào bán mới còn JLL đưa ra con số 1.381 sản phẩm được mở bán.

Con số của JLL nhiều hơn cả CBRE Việt Nam và Savills Việt Nam cộng lại.

Với thị trường căn hộ, Savills đưa ra con số kỷ lục về lượng giao dịch của quý II/2017 chạm đỉnh kể từ 2011 tới nay, gần như trái ngược với dự đoán của phần lớn giới nghiên cứu và báo cáo thị trường bất động sản.

Báo cáo thị trường để phục vụ làm giá?

Trong khi số liệu trên thị trường có sự khác biệt lớn thì các cơ quan quản lý Nhà nước lại chưa có bất kỳ thống kê chính thức nào.

Mỗi đơn vị căn cứ trên một nguồn thông tin khác nhau để lập báo cáo. Đáng chú ý, các doanh nghiệp này không đơn thuần chỉ làm nghiên cứu mà có cả tư vấn, quản lý, phân phối… dự án. Điều này dẫn đến việc làm báo cáo chỉ là công cụ để "làm giá", hay phục vụ cho những dự án mình đã ký hợp đồng quản lý và phân phối.

Thị trường "nóng sốt" ở khu vực nào đều do các đơn vị nghiên cứu dẫn dắt. Ảnh: Tiến Tuấn

Một chuyên gia địa ốc cho rằng sẽ chấp nhận nếu báo cáo chỉ sai lệch không quá 5%, còn vênh nhau tới hàng chục đơn vị phần trăm thì khó mang đến sự tin cậy. Việc số liệu vênh nhau quá lớn sẽ gây nhiễu loạn thị trường.

Vị này cho biết thêm có hiện tượng chủ dự án "bắt tay" với công ty nghiên cứu thị trường để "bơm thổi" thị trường, tạo ra sự cạnh tranh không lành mạnh. Điều này tạo cán cân không công bằng cho những DN không tham gia báo cáo. Người tiêu dùng và nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng bị ảnh hưởng.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho rằng việc thực hiện nghiên cứu và công bố báo cáo diễn ra hết sức "bát nháo". Luật kinh doanh bất động sản không quy định đơn vị nào được báo cáo, nên doanh nghiệp nào cũng tham gia và báo cáo theo hướng có lợi cho mình.

Đơn cử như Savills và CBRE đang là bên tư vấn và quản lý cho rất nhiều dự án lớn nhỏ trên thị trường. "Họ đưa ra những 'thông tin xám' để mang đến lợi thế cho những dự án có sự tham gia của họ", ông Châu nói.

Mới đây, CBRE đưa ra thông tin về việc xuất hiện căn hộ 200 triệu đồng/m2, ngay lập tức thị trường sôi sục tin đồn và truyền thông. Tuy nhiên, sau khi tìm hiểu thì đây là dự án mà đơn vị này sắp phát triển.

DKRA cũng vừa đưa ra báo cáo nghiên cứu thị trường nhưng chủ yếu nhấn mạnh vào tiềm năng khu Tây TP HCM. Thực tế, đây là khu vực mà doanh nghiệp này phân phối.

Khuyến cáo vô thưởng vô phạt

Báo cáo được công khai đại chúng nhưng lại phục vụ cho mục đích kinh doanh của doanh nghiệp đang thực sự xô lệch thì trường. Một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc lớn ở TP.HCM cho biết dự án của doanh nghiệp dàn trải và rất nhiều, nên đã mua báo cáo của rất nhiều đơn vị để tham khảo.

"Sau khi đọc báo cáo xong thì không biết thông tin nào thực sự đúng và cần thiết cho mình. Bởi mỗi đơn vị lại đưa ra con số khác nhau, thậm chí đánh giá tiềm năng của mỗi khu vực cũng khác nhau. Thị trường thực sự đang ở đâu?", vị này đặt câu hỏi.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu: "Luật cấm thông tin sai lệch về một dự án cụ thể, nhưng không cấm báo cáo cả thị trường. Đây là lỗ hổng lớn để doanh nghiệp lách luật, tung hỏa mù thông tin".

Để yên tâm hơn cho báo cáo của mình, các đơn vị cùng có những khuyến cáo vô thưởng vô phạt.

Ở mỗi báo cáo của CBRE đều có phần lưu ý: "Quý độc giả có trách nhiệm kiểm chứng độc lập tính chính xác và toàn vẹn của thông tin. Tài liệu này được thiết kế riêng cho khách hàng và chuyên gia của CBRE sử dụng".

Các đơn vị khác cũng cho rằng báo cáo mang tính nội bộ, và không chịu những trách nhiệm pháp lý liên quan.

Ông Châu cho rằng không dễ để các doanh nghiệp tiếp cận được số liệu từ ngân hàng, các sở ngành. Hiệp hội cũng phải 6 tháng báo cáo một lần, số liệu đều trích nguồn từ cơ quan quản lý và đóng dấu ký tên chịu trách nhiệm. Còn các nơi khác không biết căn cứ vào đâu và không chịu trách nhiệm.

"Trong điều kiện luật chưa điều chỉnh. Truyền thông và doanh nghiệp cần tỉnh táo trước những báo cáo mang tính chủ quan được cung cấp bởi các đơn vị vừa tham gia nghiên cứu, vừa bán hàng", ông Châu khuyến cáo.