Tuy nhiên, trong hầu hết nhận định của các chuyên gia địa ốc, trước thực tế nhu cầu tăng cao, quỹ đất không giãn nở, cùng với tâm lý chung của người tiêu dùng, thị trường đất nền có giá trị thực vẫn có tiềm năng phát triển lớn.

Đất nền giá trị thật luôn hấp dẫn

Cuối tuần qua, tại TP HCM đã diễn ra một cuộc tọa đàm bàn về câu chuyện, có nên xuống tiền trong "cơn say" đất nền? Tại đây, hầu hết chuyên gia có chung nhận định, bất cứ một phân khúc bất động sản nào cũng đều có những cơ hội nhất định, kể cả giữa lúc thị trường lên hay xuống.

Riêng phân khúc đất nền, cơ hội đầu tư vẫn rất lớn, vấn đề là nhà đầu tư phải biết nhìn nhận đâu là bất động sản có thể mang lại giá trị thật sự của của thị trường, bởi đây mới là yếu tố đặc biệt quan trọng giúp giá trị và thanh khoản tăng cao.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhu cầu của thị trường là nhu cầu muôn thuở, đặc biệt phân khúc đất nền bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ. “Cơn sốt đất dựa vào hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh tại thành phố không hẳn là sốt ảo, nhưng thời gian qua đã bị các đối tượng đầu nậu lợi dụng thông tin để thổi giá. Ngay chuyện thông tin về một số huyện lên quận, hay có nhiều siêu dự án của các ông lớn địa ốc cũng bị giới đầu nậu lợi dụng làm giá”, ông Châu nhận định.

Cũng theo ông Châu, cần phải hiểu được bản chất của cơn sốt đất nền vừa qua là “sốt” một cách vô tội vạ, bởi với dòng sản phẩm xuất phát từ nhu cầu thực tế, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn chỉnh cùng với sự kích thích của hạ tầng phát triển thì nếu giá tăng cũng là điều dễ hiểu.

Tuy nhiên, với dòng sản phẩm không xuất phát từ nhu cầu thực tế, đón đầu thông tin quy hoạch mơ hồ và pháp lý không rõ ràng, hạ tầng nhếch nhác, nhưng giá liên tục tăng cao thì chắc chắn là tăng ảo.

Trong con sốt đất nền tại TP HCM, hàng loạt trung tâm môi giới nhà đất mọc lên như nấm sau mưa - Ảnh: Gia Huy

Nói về tiềm năng của phân khúc đất nền, chuyên gia Phan Công Chánh cho rằng, TP HCM là địa phương đông dân nhất cả nước, tốc độ di dân rất cao, trong khi đất đai không thể giãn nở thì nhu cầu nhà ở chỉ có thể tăng chứ không thể giảm.

Tuy nhiên, theo ông Chánh, có những yếu tố cơ bản không thể bỏ qua đối với giới đầu tư lẫn những người mua để ở.

Thứ nhất là tính thanh khoản, mà muốn có thanh khoản bất động sản phải xuất phát từ nhu cầu thật, chứ không phải những nơi "đồng không mông quạnh".

Thứ hai, sản phẩm phải có pháp lý rõ ràng, bởi rủi ro lớn nhất cho nhà đầu tư cá nhân là mua đất nền với pháp lý không hoàn chỉnh.

Thứ ba là không sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao, phải biết "liệu cơm gắp mắm" và cuối cùng là phải xác định lời khi mua chứ không phải khi bán, nghĩa là phải biết phân tích kỹ trước khi ra quyết định mua, mua bằng hoặc thấp hơn giá thị trường chứ không nên mua theo phong trào bằng mọi giá.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Land, không bàn về vấn đề nhu cầu, bởi nhu cầu đối với phân khúc đất nền bao giờ cũng rất lớn. Vấn đề quan trọng nhất của việc đầu tư đất nền trước hết phải là pháp lý, phải tìm hiểu đất không nằm trong quy hoạch và có sổ đỏ.

Điều cần chú ý thứ hai là vị trí và tiềm năng phát triển của khu đất định đầu tư, nó phải là nơi xuất phát từ thực tế: từ thực tế về nhu cầu nhà thật đến thực tế về các dịch vụ tiện ích xung quanh đến thực tế của việc di chuyển có thuận lợi không.

Một vấn đề không kém phần quan trọng nữa là nếu mua một khu đất ở trong một khu đô thị được quy hoạch bài bản phải quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư. Bởi điều này quyết định giá trị gia tăng của sản phẩm trong tương lai.

“Cùng một dự án, nhưng nếu được một chủ đầu tư có năng lực, uy tín triển khai sẽ làm cho giá trị dự án gia tăng khá nhiều sau khi hình thành nhưng cũng dự án đó do một chủ đầu tư yếu năng lực, sự cẩu thả trong đầu tư sẽ làm giá trị dự án sút giảm đi nhiều”, ông Phúc nói.

Ông Phúc dẫn chứng đó là lý do có thể lý giải vì sao có những dự án cùng vị trí nhưng một dự án có giá bán đến 30 triệu đồng/m2 nhưng vẫn luôn được khách hàng tìm mua, ngược lại dự án kia bán thấp hơn đến 10 triệu đồng/m2 nhưng vẫn không được khách hàng lựa chọn.

Do vậy, theo ông Phúc, yếu tố giá trị thật trong bất động sản là đặc biệt quan trọng với những người đầu tư, kinh doanh địa ốc hiện nay.

Siết quy hoạch, cung hàng tốt sẽ khan hiếm

Bàn về câu chuyện đất nền, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Eximrs, một doanh nghiệp có kinh nghiệm trong đầu tư kinh doanh đất nền, chia sẻ không chỉ tại TP HCM mà ngay cả với thị trường Đồng Nai, Bình Dương gần đây cũng có chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền. Thực tế này sẽ khiến sắp tới nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn.

“Thực tế đã minh chứng, rủi ro lớn nhất của phân khúc đất nền từ nhiều năm qua chủ yếu rơi vào tính thanh khoản của thị trường. Thời gian sau khi thị trường bình ổn trở lại, lại hình thành mặt bằng giá mới cao hơn. Lâu nay với những người đầu tư đất nền, nếu có khả năng trường vốn tốt, ít khi nào bị lỗ. Có bị lỗ chăng là những người đầu tư sử dụng đòn bẫy tài chính, buộc phải bán tháo sản phẩm để giải quyết bài toán tài chính mới chịu lỗ nặng”, bà Tú nhấn mạnh.

Mới đây, Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu (DKRA) đã có một cuộc khảo sát xu hướng của thị trường đất nền tại TP HCM nhiều năm qua. Theo phân tích của DKRA, trong 10 năm qua, thị trường đất nền TP HCM, trong đó tâm điểm là khu Đông cho thấy, dù thực tế trải qua nhiều giai đoạn thăng trầm. Tuy nhiên, cứ sau mỗi lần trầm lắng, thị trường sau đó phục hồi với một bằng giá mới cao hơn.

Lấy mốc thời gian từ năm 2006 đến nay để so sánh về giá, DKRA cho biết trong vòng khoảng 10 năm qua, đất nền tại khu Đông đã có mức giá tăng cao từ 5 - 10 lần. Đơn cử, tại quận 2, nếu như năm 2006, đất nền khu An Phú - An Khánh có giá 8 - 20 triệu đồng/m2, thì đến hiện nay đã vọt lên ngưỡng 66 - 155 triệu đồng/m2.

Những dự án đất nền được đầu tư đồng bộ hạ tầng luôn có sức hút lớn với người mua

Tương tự, giá đất tại khu Thủ Thiêm cùng thời gian này đã tăng từ 9 - 12 triệu đồng/m2, lên tới 102 - 155 triệu đồng/m2. Hay đất nền khu Thạnh Mỹ Lợi cách đây 10 năm có giá 6 - 13 triệu đồng/m2, thì nay đã đạt mốc 25 - 80 triệu đồng/m2.

Không chỉ có quận 2 tăng giá, đất nền quận 9, Thủ Đức cũng đã biến động mạnh và leo thang trong thập niên qua. Theo biểu đồ diễn biến giá đất tại khu vực này, trong vòng 10 năm qua, giá đất nền tại đây đã biến động khá cao, từ mốc 3 - 6 triệu đồng/m2 năm 2006, đã chạm ngưỡng 18,5 - 32 triệu đồng/m2 hiện nay.

Nguyên nhân giá đất tăng mạnh trong 10 năm qua là nhờ ăn theo hạ tầng. Các công trình cầu, đường, tuyến giao thông mới trị giá hàng chục nghìn tỷ đồng được đầu tư tại khu Đông đã kích giá đất tăng mạnh.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, bất động sản, cho rằng giá đất nền tăng mạnh trong thời gian qua sau khi thị trường bất động sản đã phục hồi là chuyện dễ hiểu.

Từ giữa năm 2015 đến nay mà đất nền tại khu vực quận 9 tăng 100% là hợp lý. Đối với đất nền ở trung tâm, nhà phố, đất nền tại những dự án thì việc tăng giá với lợi nhuận thấp nhất cũng là từ 7 - 10%/năm.

Tính từ năm 2010 đến nay, có những khu vực bất động sản tăng tự nhiên là do đất nền đã bị nén rất nhiều năm, có những khu vực vị trí tốt, hạ tầng ngày càng hoàn thiện, hay những khu vực hình thành dân cư… thì giá tăng 200 - 300% cũng là điều bình thường. Bởi trước đó, giá đất được định giá ở mức thấp và trong một thời gian dài, giá đất ở những khu vực đó không tăng.

Còn những khu vực khác tăng trưởng 60 - 70%, mức lợi nhuận này cũng chỉ nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng. Tóm lại, theo ông Hiển, với đất nền có giá trị thật, việc tăng giá thời gian qua là hết sức bình thường theo quy luật của thị trường, không có gì đáng lo ngại.