Lâu nay doanh nghiệp ngại làm căn hộ thương mại bình dân do lợi nhuận thấp ẢNH: ĐÌNH SƠN

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp khẳng định mức giá này khả thi nếu được hỗ trợ về cơ chế, tài chính .

Giá nhà quá cao

Theo khảo sát từ Công ty Navigos trong năm 2019, giá nhà tại TP HCM và Hà Nội đang cao hơn nhiều lần so với thu nhập của người dân. Khảo sát được tiến hành trên nhóm đối tượng có thu nhập ổn định từ mức thấp 72 triệu đồng tăng dần lên 264 triệu đồng/năm với nhu cầu cơ bản là căn hộ 2 phòng ngủ, trị giá 2 tỉ đồng. Cụ thể, đối với nhóm sinh viên mới ra trường thu nhập bình quân khoảng 72 triệu đồng/năm, thì giá nhà cao hơn thu nhập tới 28 lần.

Đối với nhân viên có kinh nghiệm lâu năm, thu nhập bình quân 120 triệu đồng/năm thì giá nhà tại TP HCM và Hà Nội cao gấp 17 lần. Đối với trưởng nhóm và giám sát có thu nhập trung bình 192 triệu đồng/năm, giá nhà trên thị trường cao gấp 10 lần thu nhập. Còn với cấp quản lý, trưởng phòng với thu nhập đạt 264 triệu đồng/năm, giá căn hộ trên thị trường vẫn cao gấp 7 lần thu nhập của nhóm này.

Ông Phạm Lam, Tổng giám đốc Công ty DKRA VN, bổ sung giá căn hộ hạng C tại TP HCM là loại hình căn hộ bình dân nhưng cũng ở mức từ 25 - 36 triệu đồng/m2. Đáng nói, loại hình căn hộ này gần như "mất tích" khỏi thị trường. " Giá bất động sản không ngừng leo thang đã khiến cơ hội sở hữu nhà ngày càng khó khăn với người trẻ có mức thu nhập từ 15 - 30 triệu đồng/tháng.

Để mua được nhà, người lao động có thu nhập bình quân 15 triệu đồng/tháng phải mất 20 năm mới tích lũy đủ tiền mua được căn hộ 1 phòng ngủ, với giá khoảng 1 tỉ đồng", ông Lâm cho hay.

Thực tế cho thấy giá căn hộ liên tục bị đẩy lên cao bất thường, bất chấp giao dịch đang ngày càng đi xuống. Giá căn hộ ở TP.HCM quá cao, những người có nhu cầu về nhà ở đã "dạt" về Bình Dương mua nhà. Tuy nhiên, mức giá ở địa phương này cũng đang cao ngất ngưởng, lên tới trên 30 triệu đồng/m².

"Dư sức làm"

Với giá cả thực tế như trên nên đề xuất căn hộ thương mại giá thấp, 20 triệu đồng/m² ngay lập tức gây chú ý trong dư luận. Tham khảo ý kiến của nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản, đa số đều cho rằng mức giá này có thể làm được, kèm theo một chữ "nếu".

Lãnh đạo một công ty bất động sản phân tích, do nhà thương mại giá rẻ dưới 20 triệu đồng/m² có nhu cầu rất lớn nên bán hàng nhanh, từ đó giảm được chi phí bán hàng. Do bán hàng nhanh nên DN chỉ cần vay vốn thời điểm đầu khi mua đất, giai đoạn xây dựng có thể thu tiền từ phía khách hàng nên chi phí vốn sẽ giảm đi rất nhiều.

"Mức giá này DN hoàn toàn có thể làm được. Sở dĩ lâu nay DN không mặn mà làm vì lợi nhuận thấp, chỉ từ 10 - 15% trên tổng dự án. Không những vậy, thủ tục hành chính cũng tương đương với các phân khúc khác nên các DN chấp nhận bỏ thêm chi phí "nâng cấp" đầu tư thêm tiện ích, chất lượng để bán giá cao hơn, lợi nhuận thu về tốt hơn. Hiện nay mức lợi nhuận tối đa cho một dự án phải 30 - 50%, DN mới làm", vị này thừa nhận.

Cụ thể hơn, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, tính toán cơ cấu giá thành 1 m² căn hộ bao gồm chi phí xây dựng khoảng 10 triệu đồng (đã hoàn thiện cơ bản), cộng thêm chi phí thiết kế quản lý khoảng 5%, chi phí tài chính khoảng 30%, chi phí bán hàng khoảng 5 - 7%... Trong khi đó chi phí đất chiếm từ 10 - 30% dự án, tùy vị trí khu đất.

Cộng tất cả các chi phí trên, 1 m² căn hộ thương mại bình dân khi xây dựng hoàn thiện cơ bản khoảng 20 triệu đồng/m². Như vậy nếu không miễn tiền sử dụng đất (SDĐ), có thể giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền SDĐ hay hỗ trợ về vay vốn là các DN chuyên về làm phân khúc tầm trung chắc chắn sẽ làm được vì nhu cầu căn hộ phân khúc này rất lớn.

"Công ty Lê Thành dư sức làm được bởi lâu nay chúng tôi đang làm nhà ở xã hội với giá khoảng 15 - 16 triệu đồng/m², được miễn tiền SDĐ. Chúng tôi có thể làm nhà ở thương mại với giá từ 16 - 18 triệu đồng/m² vì được ưu đãi ít hơn nhà ở xã hội ", ông Nghĩa cho hay.

Cũng cho rằng DN có thể làm được căn hộ với giá này, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Công ty Savills Việt Nam, kèm theo điều kiện "nếu nhà nước giao đất hoặc thu tiền SDĐ thấp để chi phí đất chỉ chiếm khoảng 10% giá trị căn hộ", thủ tục hành chính nhanh để không bị đội giá và "chất lượng cần phải quy định cụ thể". "20 triệu đồng/m², như vậy bình quân khoảng 1 tỉ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ thì người dân hoàn toàn có thể mua được với sự hỗ trợ từ vốn vay ngân hàng khoảng 70 - 80% tổng giá trị căn hộ. Loại hình căn hộ này cần phải ràng buộc về chất lượng, cơ sở hạ tầng, bởi nếu không, người dân mua xong sau một thời gian ngắn phải bỏ tiền ra sửa chữa rất tốn kém", ông Khương kiến nghị.

Bộ Xây dựng đang dự thảo nghị quyết khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp để trình Chính phủ ban hành trong quý 3 năm nay.

Nghị quyết sẽ đưa ra nhiều cơ chế ưu đãi cho dự án phát triển nhà ở có giá bán không quá 20 triệu đồng/m². Loại hình căn hộ này được thiết kế theo tiêu chuẩn căn hộ khép kín, có diện tích sử dụng dưới 70 m² sàn, giá bán không quá 20 triệu đồng/m². Như vậy, giá một căn hộ tối đa không vượt quá 1,5 tỉ đồng/căn, đã bao gồm thuế VAT.

Để làm được loại hình căn hộ này, nhà nước sẽ có cơ chế chính sách ưu đãi như giảm 50% tiền SDĐ phải nộp, bố trí 500 tỉ đồng trong tổng nguồn vốn 2.000 tỉ đồng cấp cho 4 ngân hàng thương mại để cấp bù lãi suất cho vay. Những dự án này sẽ được cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình nhà ở thương mại giá rẻ do cơ quan có thẩm quyền ban hành...