Ham đầu tư condotel coi chừng dính bẫy

Mặc dù chỉ mới xuất hiện tại Việt Nam một vài năm gần đây nhưng condotel (căn hộ, biệt thự du lịch nghỉ dưỡng) đã và đang nở rộ trên khắp các tỉnh, thành cả nước với hàng trăm dự án. Trong đó, Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc là 3 địa phương đang phát triển nóng về condotel.

Cam kết nhưng không thực hiện

Dự án nào vừa ra mắt cũng mời gọi khách hàng, nhà đầu tư mua sản phẩm với cam kết sinh lời hết sức hấp dẫn. Có dự án chủ đầu tư còn cam kết mua lại căn hộ với giá cao so với số tiền khách hàng đã bỏ ra.

Trong vai khách hàng quan tâm đến condotel, chúng tôi gặp Huân, một nhân viên môi giới bất động sản (BĐS). Huân chào mời và khuyên chúng tôi tìm hiểu một dự án đang khá đình đám ở Đà Nẵng. Huân cho biết đây là dự án căn hộ khách sạn cao cấp 4 sao nhưng giá chỉ từ 1,5 tỉ đồng/căn, tương đương một căn hộ tầm trung tại TP HCM. 

"Anh chị quan tâm chỉ cần đặt cọc trước 50 triệu đồng giữ chỗ, khi mở bán chính thức, nếu không mua, tụi em sẽ trả lại. Nếu anh chị đầu tư, công ty cam kết cho thuê lại mức lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu. Nếu vay ngân hàng, công ty sẽ hỗ trợ lãi suất 18 tháng. Dự án bên em lớn lắm, tới 6.000-7.000 căn condotel" - Huân quảng cáo.

Bavico International Hotel bị nhiều tai tiếng về kinh doanh, cũng như cam kết về lợi nhuận với khách hàng mua condotel Ảnh: Kỳ Nam

Với những lời giới thiệu "có cánh" và cam kết về mức sinh lợi quá hấp dẫn của chủ đầu tư, vài năm là có thể thu hồi vốn, không ít người đã chấp nhận đổ tiền vào các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng, thậm chí cả vay ngân hàng mà chưa lường hết những rủi ro có thể phát sinh.

Lùm xùm gần đây nhất là vụ hàng chục khách hàng kéo nhau đi khiếu nại, khiếu kiện chủ đầu tư dự án Bavico International Hotel Nha Trang (Bavico Nha Trang) là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Bạch Việt (Công ty Bạch Việt). Theo đó, công ty Bạch Việt vào năm 2015 đã ký hợp đồng mua bán căn hộ condotel với khách hàng, giá trên 1,2 tỉ đồng/căn dù không được phép. Khách hàng giao lại căn hộ cho chủ đầu tư khai thác và được cam kết chia lợi nhuận 15% trên giá trị căn hộ trong 12 tháng đầu tiên (được trừ vào số tiền mua căn hộ). Từ tháng 13 trở đi, chủ căn hộ được hưởng lợi nhuận ít nhất bằng 15% giá trị căn hộ/năm vào tháng đầu tiên của năm. Nhưng đến khi khách sạn đưa vào khai thác thì chủ đầu tư đã không thực hiện lời hứa.

Ông Đỗ Ngọc Tín ở TP HCM sau khi trầy trật đi đòi tiền chia lợi nhuận do đầu tư căn hộ tại đây đã phải tìm đến luật sư để nhờ khởi kiện Công ty Bạch Việt. Một khách hàng khác là bà Hà Minh Thảo, đến từ Hà Nội, đã phải nhập viện vì xô xát với bảo vệ khi đến Bavico Nha Trang đòi quyền lợi. Trả lời khách hàng, Công ty Bạch Việt giải thích do đang tập trung tài chính để đầu tư một số dự án tại những địa phương khác nên việc thanh toán lợi nhuận với khách hàng bị chậm trễ.

Điều đáng nói là đầu năm nay, Bavico International Hotel đã bị cơ quan chức năng yêu cầu ngừng hoạt động kinh doanh du lịch để tiến hành kiểm tra, xử lý vì chưa bảo đảm các điều kiện kinh doanh lưu trú. Đồng thời, chủ đầu tư bị đề nghị thu hồi giấy chứng nhận điều chỉnh đầu tư vì đã bán "căn hộ du lịch" không đúng quy định pháp luật.

Chủ yếu nhắm vào lợi nhuận tài chính

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Việt An Hòa, chỉ ra một thực tế là trong thời gian qua, thay vì đẩy mạnh theo hướng nghỉ dưỡng, du lịch thì các chủ đầu tư lại tung ra nhiều chiêu để bán hàng. Trong đó, cam kết lợi nhuận cao là một chiêu thu hút nhà đầu tư dễ nhất. "Theo nhìn nhận của tôi, chỉ 50% chủ đầu tư làm BĐS nghỉ dưỡng làm tốt, còn lại chủ yếu họ nhắm vào lợi nhuận tài chính. Điều này sẽ bộc lộ nhược điểm ngay vào 1-3 năm tới đây khi các dự án được hoàn thiện, đưa vào khai thác. Nếu công suất cho thuê tốt, chủ đầu tư chuyên nghiệp mới có thể thực hiện được cam kết nhưng nếu chỉ làm theo phong trào, chắc chắn sẽ gặp khó khăn" - ông Quang cảnh báo.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng và các công trình của dự án. Sau đó chủ đầu tư bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để tiếp tục thực hiện dự án, theo phương thức tương tự như bán nhà ở hình thành trong tương lai (mặc dù pháp luật chưa cho phép thực hiện phương thức này đối với các dự án không phải nhà ở). Với cách này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp (cho du khách thuê lại). Dù chủ đầu tư phải trả lợi nhuận cam kết cho khách hàng nhưng vẫn rất có lợi hơn so với đi vay ngân hàng.

"HoREA nhận thấy loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết, chưa có giải pháp để hỗ trợ khách hàng kinh doanh sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Một số chủ đầu tư còn cam kết người mua condotel sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Tuy nhiên, cam kết này không phù hợp với quy định của Luật Đất đai quy định thời hạn giao đất, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư không quá 50 năm, tại những vùng khó khăn không quá 70 năm" - ông Châu nêu vấn đề.