Bất động sản siêu sang đang có sức hút với người nước ngoài không chỉ ở Việt Nam mà cả những người ở nước ngoài - Ảnh: Savills cung cấp

Thời của bất động sản hạng sang?

Trong một ấn phẩm về thị trường bất động sản Việt Nam mới được công bố, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam nhận định: "Phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực".

Giải thích cho nhận định trên, vị tổng Giám đốc này cho hay, động lực tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam tiếp tục được thúc đẩy bởi cơ cấu dân số vàng, triển vọng kinh tế tích cực và các dự án cơ sở hạ tầng mới. Bên cạnh đó, TP HCM và Hà Nội đang đi vào giai đoạn chuyển mình sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực.

"Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan", ông Neil MacGregor nói.

Hiện nay, theo Savills Việt Nam, giá căn hộ tại TP HCM và Hà Nội nhìn chung vẫn thấp hơn so với các thị trường tương đương trong khu vực như Kuala Lumpur (Malaysia) và Bangkok (Thái Lan), mặc dù tốc độ tăng trưởng ở TP HCM cao hơn khi so sánh với các thị trường này.

Dự báo, mức giá trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm hơn, sự tăng giá này phản ánh những tiêu chuẩn phát triển cao hơn, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa nhanh, sự bùng nổ của tầng lớp trung và thượng lưu cũng như cơ sở hạ tầng thuận lợi tại Việt Nam.

Hiện nay, giá nhà mới tại khu trung tâm TP HCM đang giữ mức trung bình khoảng 5.500 - 6.500 đô la/m², bằng một phần rất nhỏ so với Hồng Kông - nơi nhà ở luôn ở mức giá đắt đỏ kỷ lục. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư bất động tại Việt Nam đã tăng đáng kể từ khi chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực vào năm 2015. Đây sẽ là động lực để phân khúc này tiếp tục phát triển trong năm 2019.

Những nhận định mà Savills đưa ra phù hợp với những gì diễn ra trên thị trường trong thời gian qua. Dựa trên số lượng các căn hộ bán được qua sàn giao dịch của CBRE, chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp tại TP HCM trong 3 năm qua, công ty đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại này nhận thấy có sự quan tâm nhiều hơn của người mua nước ngoài nói chung và người Trung Quốc nói riêng.

Thống kê của CBRE cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2018 tỉ lệ người mua căn hộ dựa trên giao dịch của CBRE là người nước ngoài chiếm 76%, trong đó 31% đến từ Trung Quốc.

Thực tế, lượng khách Trung Quốc quan tâm tới bất động sản hạng sang, đặc biệt là tại TP HCM đang tăng lên qua các năm. Nếu như năm 2016, những giao dịch căn hộ hạng sang thành công của CBRE tại TP HCM là người Trung Quốc chỉ chiếm 2%, năm 2017 là 4%, thì đến 9 tháng đầu 2018, tỉ lệ người mua có quốc tịch Trung Quốc tăng lên dẫn đầu chiếm đến 31%.

Ngoài nguyên nhân do chính sách sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có hiệu lực vào năm 2015, theo CBRE, còn do các chủ đầu tư Việt Nam đã chủ động mang các dự án sang nước ngoài giới thiệu.

"Nếu như năm 2016 - 2017, các chủ đầu tư mang dự án sang chào tại Singapore, Hồng Kông thì năm 2018, họ mang các dự án của mình sang cả Bắc Kinh và Thượng Hải", theo CBRE. "Do nguồn cung còn quá ít nên dự báo giá căn hộ trong phân khúc này sẽ còn biến động trong thời gian tới". Bên cạnh đó, CBRE nhận thấy càng ngày càng có nhiều sự quan tâm đến từ các khách mua chưa từng đặt chân tới thị trường Việt Nam.

Nếu như trước đây khách nước ngoài mua nhà chủ yếu là những người sống và làm việc ở Việt Nam lâu năm thì bây giờ nhờ có sự chủ động tiếp thị từ các chủ đầu tư tại thị trường nước ngoài, các nhà đầu tư cá nhân nước ngoài biết tới Việt Nam nhiều hơn và nhiều người trong số họ đã quyết định mua ngay cả khi chưa hề đặt chân tới Việt Nam.

Vẫn còn những rào cản

Theo nhận định của nhóm Công tác đầu tư và thương mại, Diễn đàn Doanh nghiệp Việt Nam (VBF 2018) trong báo cáo VBF tháng 12-2018, Việt Nam đã có bước tiến lớn trong việc tạo ra môi trường đầu tư thân thiện, nơi mà những nhà kinh doanh trong nước và nước ngoài cùng gia đình của họ có thể làm việc trong một bầu không khí an toàn và thoải mái. Dịch vụ trường học và bệnh viện đã cải thiện đáng kể. Có nhiều sự lựa chọn hơn đối với các hoạt động vui chơi giải trí, văn hóa.

Đây là những yếu tố làm tăng nhu cầu căn hộ bất động sản, đặc biệt là phân khúc hạng sang trong cộng đồng người nước ngoài tại Việt Nam. Song, vẫn còn nhiều quy định, thủ tục, đang cản trở dòng vốn của người nước ngoài sở hữu bất động sản tại thị trường trong nước.

Theo nhóm công tác này, dù đã ban hành các quy định cho phép bán có giới hạn một số loại căn hộ chung cư và biệt thự nhất định cho người nước ngoài nhưng vẫn chưa có những văn bản dưới luật được ban hành một cách kịp thời, dẫn đến xảy ra nhiều nhầm lẫn và rủi ro trong thị trường.

Theo đó, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, quy định chi tiết các cơ chế thực hiện quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam có hiệu lực năm 2015, yêu cầu Bộ Công an và Bộ Quốc phòng xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng và thông báo cho ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

"Những quy định pháp luật trên cho thấy Chính phủ đang mong muốn mọi việc tiến triển tốt hơn", theo nhóm công tác. "Nay, công việc cuối cùng là xác định các dự án nhà ở thương mại mà cá nhân và tổ chức nước ngoài không được phép sở hữu nhà ở và công bố các thông tin đó lên mạng. Công việc này sẽ do các sở xây dựng cấp tỉnh thực hiện".

Tuy nhiên, các sở xây dựng cấp tỉnh chưa cho thấy bất kỳ tiến triển nào từ phía mình. Vì thế, việc trì hoãn kéo dài này thực sự làm cho các cá nhân và tổ chức nước ngoài mong muốn mua nhà ở tại Việt Nam lo ngại.

"Chúng tôi mong rằng các Sở Xây dựng cấp tỉnh sẽ làm việc một cách chủ động và sát sao hơn với các cơ quan chức năng hữu quan để giải quyết những vấn đề này theo chỉ đạo của các ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đây là bước cuối cùng để hiệu lực hóa quyền được mua nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam mà đáng lẽ ra đã phải có hiệu lực từ hơn hai năm trước", nhóm công tác VBF bày tỏ quan ngại.

Nhóm công tác này cũng kiến nghị các sở xây dựng cấp tỉnh nên làm việc chủ động hơn với các ủy ban nhân dân để sớm công bố danh sách các dự án mà người nước ngoài không được quyền sở hữu nhà. Điều này sẽ giúp cho thị trường nhà ở Việt Nam phát triển một cách minh bạch và lành mạnh hơn.

Một vấn đề khác, theo nhóm Công tác đầu tư và thương mại, là hạn chế về mặt kỹ thuật đối với việc đăng ký quyền sở hữu nhà. Theo quy định, số căn hộ mà người nước ngoài được quyền sở hữu trong một tòa nhà chung cư bị giới hạn ở mức 30%, nhưng Bộ Xây dựng và các sở xây dựng ở địa phương chưa áp dụng một hệ thống cần thiết để đăng ký và theo dõi số lượng căn hộ thuộc sở hữu của người nước ngoài trong một dự án nhất định. Chính vì vậy, thị trường thứ cấp đã bị đóng băng hoàn toàn.

Tại hầu hết các tỉnh thành, dường như không có một hệ thống nào thống kê việc thay đổi loại quyền sở hữu từ của người Việt sang người nước ngoài một khi tài sản đã được bán cho người trong nước.

"Chúng tôi hy vọng rằng những vấn đề này có thể được giải quyết sớm để thị trường có thể bắt đầu hoạt động bình thường", theo báo cáo VBF 2018.