Chênh hàng trăm triệu đồng

Trong vai một người cần mua nhà, PV được nhân viên của một website nhà đất mời chào liên tục để mua NOXH dành cho cán bộ chiến sĩ Bộ Công an (43 Phạm Văn Đồng, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội).

Môi giới này cho biết hiện các căn ở dự án này có mức giá gốc dao động từ 15 - 16,5 triệu đồng/m2. Giá chênh cho từng căn dao động trong khoảng từ 215 - 330 triệu đồng/căn. Cụ thể, tại căn 1203 CT4, mức giá gốc là 15,15 triệu đồng/m2; giá chênh 280 triệu đồng; giá bán căn hộ (gồm cả VAT, giá gốc và chênh) là hơn 1,39 tỷ đồng. Căn 10-09 CT2, giá gốc là 16,386 triệu đồng/m2; chênh 295 triệu đồng; tổng giá bán căn hộ là gần 1,5 tỷ đồng. Hay căn 0501 CT2, mức giá gốc là 15,975 triệu đồng/m2; chênh 330 triệu đồng; giá bán căn hộ hơn 1,5 tỷ đồng.

Diện tích các căn hộ này là 69,8m2. Được biết hiện dự án đang cất nóc và dự kiến bàn giao vào tháng 10-2018.

Dự án NOXH 30 Phạm Văn Đồng rao bán chênh 300 triệu đồng

Để sở hữu một căn NOXH của dự án này, người mua sẽ chọn căn rồi vào cọc, nhân viên môi giới sẽ liên hệ chủ nhà lấy căn, làm hợp đồng và đóng tiền với chủ nhà. Khách hàng sẽ phải đóng 70% giá trị căn hộ và tiền chênh. Sau khi vào cọc từ 7 - 10 ngày sẽ làm hợp đồng để khóa cọc. Hai bên sẽ ký hợp đồng ủy quyền, khi có sổ thì vào tên trực tiếp.

Theo nhân viên này, Công ty sẽ hỗ trợ từ A đến Z về mặt thủ tục. Nếu khách hàng đã có hộ khẩu Hà Nội thì chỉ cần cung cấp chứng minh thư và sổ hộ khẩu, không cần KT3 và sổ bảo hiểm.

"Khi anh chị mua nhà thì sẽ được cầm giấy tờ công chứng, giấy tờ liên quan đến căn hộ nên có thể hoàn toàn yên tâm", môi giới này nói thêm.

Bên cạnh dự án 43 Phạm Văn Đồng, nhân viên này cho biết, công ty hiện đang phân phối nhiều dự án NOXH khác như Hưng Thịnh hay Lucky House (quận Hà Đông). Mức giá của các dự án này dao động khoảng từ 13 - 14 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), mức chênh cũng thấp hơn nhiều (tối thiểu 25 triệu đồng/căn). Được biết, mức chênh của các dự án NOXH do chủ đầu tư đưa ra, căn cứ trên hệ thống hạ tầng, tiện ích liên quan của dự án.

Người mua được tự do lựa chọn

Nhiều người mua NOXH nhưng lại sở hữu ô tô sang

Một nhân viên môi giới tự giới thiệu thuộc Công ty Bất động sản Hà Nội được chủ đầu tư Vinconex 21 lựa chọn phân phối dự án Lucky House cho biết: "Đây hiện đang là dự án duy nhất tại Hà Nội không thu tiền chênh. Công ty chúng em chỉ thu… 25 triệu đồng tiền tư vấn hoàn thiện hồ sơ".

Theo đó, phía Công ty sẽ giúp người mua hoàn thiện hồ sơ theo quy định và chọn căn. Hai bên ký hợp đồng dịch vụ, người mua sẽ đóng 25 triệu đồng tiền phí tư vấn.

"99% các trường hợp nếu thỏa mãn hồ sơ thì sẽ chọn được căn như ý, trừ trường hợp căn hộ khách mua chọn đã có người khác chọn trước do có "quan hệ". Nếu anh chị phải đóng thuế thu nhập cá nhân (tức không thuộc đối tượng được mua NOXH) thì nên về địa phương để xin xác nhận thu nhập không phải đóng thuế, chưa có nhà tại địa phương và Hà Nội để dễ dàng hoàn thiện hồ sơ", nhân viên này tư vấn.

Được biết dự án Lucky House hiện đã cất nóc và đang hoàn thiện, sau khi ký hợp đồng mua bán, người mua đóng 30% giá trị căn hộ, tiếp theo, cứ 15 ngày đóng thêm 15%. Trong vòng 1 tháng, người mua sẽ phải đóng đủ 60% giá trị căn hộ, sau đó chia thành các đợt đóng 10%, 25% và 5%.

Mua bán sai luật

Khoản 1, Điều 50, Luật nhà ở quy định rõ, người mua NOXH cần có nhiều điều kiện kèm theo. Cụ thể, người mua NOXH phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua NOXH, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực; phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có NOXH; nếu không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này; không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; nếu là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law, quy định tại Điều 62, Luật Nhà ở năm 2014 và Khoản 4, 5 Điều 19, Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH quy định rõ, người mua, thuê mua NOXH không được phép thế chấp (ngoại trừ trường hợp thế chấp với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính căn hộ đó); đồng thời, không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua).

Người mua, thuê mua NOXH chỉ được phép bán lại, thế chấp hoặc cho thuê sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Điều đó có nghĩa, người được mua NOXH không được chuyển nhượng nhà dưới mọi hình thức trong thời hạn tối thiểu là 5 năm (tính từ ngày bên mua đã thanh toán hết tiền mua nhà).

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm (tính từ thời điểm trả hết tiền) mà bên mua hoặc thuê nhà có nhu cầu bán lại nhà ở này thì họ chỉ được bán lại trong các trường hợp: Bán lại cho chủ đầu tư (trong trường hợp dự án được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách); bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp NOXH do Nhà nước đầu tư); bán lại cho đối tượng được mua, thuê mua NOXH theo quy định tại Điều 49 của Luật Nhà ở, với giá bán tối đa bằng giá bán NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Luật sư Hà cho biết, mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán NOXH không đúng quy định thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý. Bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý NOXH; nếu không bàn giao lại nhà ở thì UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Nhưng thực tế hiện nay, nhiều đơn vị môi giới đang làm đủ mọi cách để trục lợi trên các sản phẩm NOXH, làm méo mó thị trường và làm ảnh hưởng đến quyền lợi mua nhà chính đáng của người dân, thông qua các hành động như: Tư vấn cách làm đẹp hồ sơ, hỗ trợ chọn căn (theo quy định, việc bốc thăm công khai là để tránh trường hợp chọn căn, chọn hướng). Hơn nữa, việc tiếp tay cho các giao dịch không đủ điều kiện cũng khiến chính sách về NOXH bị mất đi ý nghĩa.