Phân khúc đất nền tự phát sẽ trở về giá trị thực. Ảnh: H.Anh

Phân khúc bình dân sẽ tăng trưởng mạnh

Tính đến hết tháng 9-2018, thị trường BĐS đã trải qua một hành trình khá trọn vẹn với hoạt động sôi nổi trên tất cả các phân khúc. Tổng quan về thị trường BĐS thời gian qua, Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, Hà Nội và TP HCM, hai “đầu tàu” kinh tế lớn có hoạt động giao dịch khá ổn định và triển vọng với nguồn cung dồi dào, phong phú, giao dịch tăng nhưng giá cả BĐS gần như không có tỷ lệ tăng cao, thậm chí có nhiều dự án còn giảm giá bán. Đơn cử, tại Hà Nội, con số giao dịch của 9 tháng chưa được công bố nhưng nửa đầu năm 2018 số lượng giao dịch tăng 31% so với 2017. Nhận định về thị trường cuối năm 2018, Hội Môi giới BĐS Việt Nam dự đoán, nguồn hàng, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá bình dân sẽ ra hàng nhiều hơn và phân khúc cao cấp sẽ có sự cạnh tranh khốc liệt hơn.

Dẫn ví dụ từ thị trường TP HCM, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư, Công ty Savills Vietnam cho biết, các khu vực ngoại thành như quận 9, Nhà Bè, Bình Chánh thu hút các chủ đầu tư vì quỹ đất phát triển dự án còn nhiều. Người mua cũng quan tâm vì sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, vị trí dự án có khả năng kết nối tốt đến trung tâm thành phố cũng như liền kề các khu vực đã phát triển các tiện ích công cộng. “Chủ yếu các dự án vùng ven nhắm đến phân khúc nhà ở giá rẻ vì quỹ đất dồi dào, chi phí đất và chi phí phát triển dự án thấp. Trong khi đó nhu cầu nhà ở giá rẻ là rất lớn. Hiện tại, các quỹ đất tại vùng ven TP HCM cũng đã được các chủ đầu tư trong nước và nước ngoài quyết liệt thâu tóm nhằm nắm bắt nhu cầu nhà ở rất cao tại đây”, TS Sử Ngọc Khương nói.

Đồng tình với nhận định này khi dự báo thị trường BĐS từ nay đến tết Nguyên đán 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM cho rằng, thị trường BĐS sẽ có sự phát triển khởi sắc hơn bởi đây cũng là cao điểm của thị trường BĐS. Theo đó, phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền sẽ tăng trưởng mạnh và cùng với phân khúc nhà ở trung cấp sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường. Trong thời gian này, quy chuẩn xây dựng Việt Nam cho phép xây dựng căn hộ chung cư nhà ở thương mại có diện tích dưới 45 m2 dự kiến sẽ được ban hành sẽ tạo điều kiện phát triển căn hộ giá rẻ, trong đó, có loại căn hộ cho thuê giá rẻ.

Về phân khúc đất nền, một trong những phân khúc “nóng” trong thời gian qua, ông Lê Hoàng Châu cho rằng giá cả của phân khúc này sẽ trở về giá trị thực. Trước đó, từ đầu năm 2018, đã có những cơn sốt đất nền cục bộ đã diễn ra tại một số địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, đặc biệt là ở các đặc khu tương lai như Vân Đồn, Bắc Vân Phong và Phú Quốc... Sở dĩ có điều này là do đây là những địa phương có nhiều khu công nghiệp lớn, có tiềm năng du lịch, nhu cầu nhà ở cao, các dự án đất nền có hạ tầng đồng bộ và có tính pháp lý minh bạch..., do đó giá đất nền tại các địa phương này có lúc đã tăng giá từ 30-50%. Tại các đặc khu tương lai, việc đất nền được đẩy lên cao do yếu tố đầu cơ và tâm lý thị trường.

Nhà ở xã hội: Đã giải ngân 200 tỷ đồng

Trước đó, một số thông tin trên thị trường BĐS cũng được dư luận quan tâm, đó là thông tin về các dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng, cho vay mua nhà ở xã hội. Về vấn đề nguồn vốn cho nhà ở xã hội, năm 2018, Chính phủ đã dành 1.000 tỷ đồng thực hiện chính sách này, trong đó 500 tỷ đồng là ngân sách trung ương cấp và 500 tỷ đồng còn lại được trích từ nguồn huy động của ngân hàng. Đầu tháng 4/2018, Thủ tướng Chính phủ đã ký Quyết định 370/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội tại Ngân hàng Chính sách xã hội và cũng từ thời điểm này, Ngân hàng Chính sách xã hội triển khai Chương trình cho vay nhà ở xã hội với kế hoạch đặt ra là giải ngân khoảng 1.000 tỷ đồng trong năm 2018.

Theo ông Nguyễn Văn Lý, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng Chính sách xã hội, tính đến ngày 31/9/2018, tổng dư nợ của chương trình này đạt 200 tỷ đồng với trên 700 khách hàng vay tại 50 tỉnh, trong đó, các tỉnh có dư nợ cao là Quảng Nam, TP Đà Nẵng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Quảng Bình, Thừa Thiên Huế… Với Hà Nội và TP HCM, theo đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội, giải ngân vốn vay nhà ở xã hội tại hai địa phương này vẫn ít do một số dự án chủ đầu tư đã thế chấp vay vốn ở các ngân hàng khác. 2 địa phương này đều có những chương trình riêng khác về nhà ở xã hội.

Thông tin về các vướng mắc trong quá trình giải ngân, ông Nguyễn Văn Lý cho biết vướng mắc còn rất nhiều. Trong đó, đại diện ngân hàng này nhấn mạnh vướng mắc căn hộ nhà ở xã hội trước đó đã được chủ dự án thế chấp để gọi vốn từ các ngân hàng khác, đến nay người dân muốn vay vốn từ Ngân hàng Chính sách xã hội để mua thì chủ dự án phải giải chấp căn hộ, tuy nhiên, đây là vấn đề cần rất nhiều thời gian.

Nhiều ý kiến cho rằng, với việc đến hết tháng 9-2018 mới giải ngân được 200/1.000 tỷ đồng thì việc giải ngân hết 1.000 tỷ đồng vốn nhà ở xã hội trong năm 2018 sẽ rất khó để đạt được mục tiêu. Đại diện Ngân hàng Chính sách xã hội cho rằng, ngân hàng rất muốn đẩy nhanh tiến độ giải ngân nhưng phải cân nhắc trên nhiều mặt bởi việc cho vay nhanh dễ xảy ra sai sót, dễ sai đối tượng. Vì thế, theo đại diện ngân hàng này, tiến độ giải ngân như trên là phù hợp và về căn bản sẽ giải ngân xong theo kế hoạch.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, việc nhiều dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng lại tiếp tục làm dấy lên mối lo ngại. Tại Hà Nội, Văn phòng Đăng ký Đất đai thuộc Sở TN-MT Hà Nội mới đây đã công bố danh sách các chủ đầu tư đã đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, thế chấp dự án, nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội. 

Theo đó, có tất cả 92 dự án đang thế chấp bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai như dự án, căn hộ, nhà ở... Theo các chuyên gia, theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, các dự án BĐS khi triển khai bán hàng phải làm thủ tục cấp bảo lãnh cho người mua nhà. 

Bên cạnh đó, Luật Tổ chức Tín dụng quy định khi cho các chủ đầu tư BĐS vay vốn thì phải có tài sản đảm bảo và tài sản đảm bảo có thể từ chính dự án hoặc tài sản khác của chủ đầu tư. Điều quan trọng là chủ đầu tư và ngân hàng cùng thực hiện đầy đủ các thủ tục nhận thế chấp tài sản, đăng ký giao dịch đảm bảo và giải chấp từng phần tài sản khi thực hiện bán hàng cho khách hàng để đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.