Ưu ái bất thường cho dự án BT

Để có 18.000 m2 "đất vàng" xây dựng Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (Swisstouches La Luna Resort Nha Trang), chủ đầu tư chỉ mất khoảng 63,6 tỉ đồng khi ký hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) ký túc xá Trường Chính trị tỉnh Khánh Hòa. Trong khi đó, chủ đầu tư đang rao bán gần 2.000 căn hộ, mỗi căn hộ ở mức 65-80 triệu đồng/m2.

Đổi đất bằng BT giá quá bèo?

Ngày 22-6-2017, UBND tỉnh Khánh Hòa có Quyết định điều chỉnh Quyết định 3714/QĐ-UBND về việc giao và cho thuê đất tại phường Vĩnh Hòa (TP Nha Trang) cho chủ đầu tư là Công ty CP Khách sạn Bến du thuyền thực hiện dự án Swisstouches La Luna Resort Nha Trang.

Dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia đang rao bán căn hộ 65-80 triệu đồng/m2

Theo đó, tỉnh giao quỹ đất hoàn vốn dự án BT nâng cấp, mở rộng đường Mai Xuân Thưởng trên 9.800 m2 để chủ đầu tư xây khách sạn, căn hộ cao cấp (khu A gần 6.000 m2, khu B trên 3.800 m2 là đất ở - không hình thành đơn vị ở). Đồng thời, giao quỹ đất hoàn vốn BT trên 18.000 m2 thuộc khu C của dự án Trung tâm Bến du thuyền Hoàng Gia (thuộc phường Vĩnh Hòa, TP Nha Trang) để hoàn vốn cho dự án BT ký túc xá Trường Chính trị tỉnh, trong đó có gần 6.000 m2 đất khách sạn, căn hộ; 900 m2 làm quán cà phê và trên 11.000 m2 đất giao thông, cây xanh. Thời hạn giao sử dụng đến năm 2064. Với diện tích đất khách sạn được cấp, chủ đầu tư dự kiến xây công trình cao 35 tầng.

Hiện nay, chủ đầu tư đang xây dựng 2 khối tháp ở khu A, B với số phòng dự kiến gần 2.000. Căn hộ dự án có diện tích từ 24-390 m2 được rao bán công khai từ 3.000-3.5000 USD/m2 (tương đương 65-80 triệu đồng/m2). Như vậy, một căn hộ diện tích thấp nhất (24 m2) có giá từ 1,5-2 tỉ đồng. Tính theo giá thấp nhất này thì với 2.000 căn hộ (chưa tính khu C), chủ đầu tư đã thu 3.000-4.000 tỉ đồng.

Điều đáng nói, việc thanh lý hợp đồng BT dự án ký túc xá Trường Chính trị dự kiến vào tháng 8-2018 nhưng từ tháng 12-2017, chủ đầu tư đã 2 lần mở bán căn hộ. Đợt mới đây vừa kết thúc vào tháng 2. Trong khi đó, giá trị dự án BT chuyển giao tạm tính, được đăng thông báo công khai trên báo chí, chỉ trên 63,6 tỉ đồng, công nợ còn lại (tạm tính) 9 tỉ đồng.

Như vậy, số tiền xây dựng ký túc xá theo hợp đồng BT nếu tính vào 18.000 m2 thì giá chỉ 3,5 triệu đồng/m2. Còn nếu chỉ tính gần 6.000 m2 đất làm khách sạn thì giá đất cũng chỉ 10,3 triệu đồng/m2. Đây là giá quá thấp so với vị trí mặt tiền hướng biển Nha Trang.

Được chỉ định thầu

Trong số nhiều dự án BT đã được UBND tỉnh Khánh Hòa ký kết, ủy quyền ký kết hợp đồng BT, Công ty CP Tập đoàn Phúc Sơn (Công ty Phúc Sơn) đã được ký 3 hợp đồng BT hoàn vốn bằng nhiều khu "đất vàng" tại khu sân bay Nha Trang cũ bằng hình thức chỉ định thầu, không qua đấu giá.

Cụ thể, tháng 11-2017, UBND tỉnh Khánh Hòa cấp giấy chứng nhận đầu tư cho Công ty Phúc Sơn thực hiện 3 dự án BT tại Nha Trang gồm: Đường vành đai kết nối nút giao thông Ngọc Hội (còn gọi là đường Vành đai 2). Trong đó, tổng diện tích đất giao khoảng 9,15 ha, tổng trị giá đất tạm tính khoảng 1.099 tỉ đồng, tương đương khoảng 12 triệu đồng/m2; nút giao thông Ngọc Hội, tổng diện tích 5,49 ha, tổng trị giá sử dụng đất tạm tính là 1.215 tỉ đồng, tương đương khoảng 22 triệu đồng/m2; nút giao thông kết nối khu sân bay Nha Trang, diện tích đất giao khoảng 6 ha với trị giá sử dụng đất tạm tính gần 950 tỉ đồng, tương đương khoảng 16 triệu đồng/m2.

Liên quan đến 3 dự án này, ngày 1-2, UBND tỉnh Khánh Hòa có quyết định điều chỉnh, bổ sung Quyết định 2139/QĐ-UBND, trong đó giao toàn bộ 62,3 ha cho Công ty Phúc Sơn để quản lý, đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, sử dụng đất để thực hiện dự án khu trung tâm đô thị, dịch vụ tài chính du lịch Nha Trang tại phân khu 2, 3 và 2A - phân theo thỏa thuận ghi tại 3 hợp đồng BT kể trên. Nhà đầu tư không được phép chuyển nhượng, kinh doanh khi chưa đủ các điều kiện theo quy định pháp luật…

Ông Châu Ngô Anh Nhân, Trưởng Ban Quản lý dự án Phát triển tỉnh Khánh Hòa - đơn vị quản lý 1 trong 3 dự án BT kể trên, cho hay các dự án BT này đều được chỉ định thầu, không qua đấu giá. Việc này đã được tỉnh xin ý kiến và được Thủ tướng đồng ý vì tính chất cấp bách. Sau khi các dự án hoàn thành thì mới làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất, diện tích đất là bao nhiêu thì phải điều chỉnh lại sau khi quyết toán khối lượng thực tế.

Một lãnh đạo Sở Tài chính cho rằng giá giao đất có thu tiền sử dụng đất và giá cho thuê đất mà UBND tỉnh phê duyệt đều thông qua hội đồng thẩm định giá. Ở mỗi vị trí khác nhau, mục đích sử dụng khác nhau thì cho thuê với giá khác nhau. Khi nào thanh lý hợp đồng thì giá đất sẽ tính theo thời điểm hiện tại, sau đó đối chiếu với quyết toán công trình để khấu trừ.