Rất nhiều dự án mở bán ngay từ đầu năm, nhưng theo khảo sát thì mức giá được xác định là của nhà giá rẻ cũng vượt ngoài tầm với người có thu nhập trung bình. Từ căn hộ cho tới nhà phố, người dân đỏ mắt cũng khó tìm một căn nhà phù hợp với mức thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng. Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA) vừa đề xuất cần có gói hỗ trợ cho phân khúc nhà giá 1 tỷ đồng để tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật về nhà ở.

Khách tìm mua đỏ mắt

Theo thống kê của HoREA, trong 6 tháng đầu năm 2017, thị trường TP HCM đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn. Trong số này có 14.754 căn hộ chung cư, 1.752 căn nhà thấp tầng.

Cụ thể, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%. Phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%. Phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Khu tái định cư Bình Khánh cũng được chào bán thương mại với giá cao. Ảnh: Lê Quân

Nguồn cung được công bố là vậy, nhưng gần hai tháng lòng vòng thành phố kiếm nhà, anh Trịnh Viết Hùng (Thủ Đức) cho biết anh không thể tìm được một căn nhà liền thổ nào có giá trong tầm với của mình. Chuyển hướng qua căn hộ thì anh còn bất ngờ hơn, bởi mức giá thực tế luôn vượt xa giá được công bố bởi chủ đầu tư.

Vợ chồng anh Lê Cao Khiêm (Gò Vấp) vẫn đang mải miết đi tìm hiểu các dự án chung cư, với mong muốn có thể tìm được căn hộ phù hợp với túi tiền của mình.

“Lương của 2 vợ chồng chưa tới 20 triệu mỗi tháng, tiền dành dụm cũng không nhiều nên chúng tôi dự tính tìm mua một căn nhà khoảng 1 tỉ đồng. Tìm mãi từ đầu năm đến nay không thể mua được căn hộ nào phù hợp", anh Khiêm chia sẻ.

Giá nhà đã thiết lập mặt bằng mới

Các báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu cũng cho rằng 2017 là năm đánh dấu sự lên ngôi của phân khúc bất động sản bình dân, khi hơn 45% nguồn cung thị trường thuộc về phân khúc này. Tuy nhiên, theo tìm hiểu của Zing.vn, trên thực tế, nguồn cung dự án nhà giá rẻ đang hết sức khan hiếm. Tính từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Còn các dự án cũ đang mở bán lại vượt xa khung giá ban đầu.

Điển hình, dự án được cho là nhà ở giá rẻ mang tên Dream Home Palace tại đường Phạm Thế Hiển – Trịnh Quang Nghị (quận 8), cách TP HCM 30 phút đi xe máy, do CTCP Nhà Mơ phát triển, từng rao bán giá 800 triệu đồng/căn hộ, sau đó nâng lên 1,2 đến 1,4 tỉ đồng/căn hộ.

Tương tự, Ehome 3 tại quận Bình Tân (cách trung tâm thành phố khoảng 20 km) của Công ty Nam Long, có giá bán khoảng 800 triệu đồng diện tích hơn 40 m2. Với khoảng cách vào trung tâm không gần và mức giá từ 18 đến 24 triệu đồng/m2, không thể nói đây là căn hộ giá bình dân.

Trường hợp Dự án Nhà ở xã hội 584 Lilama (tại quận Tân Phú), mở bán từ năm 2009 với giá 600 triệu đồng/căn hộ hơn 50 m2. Tuy nhiên, sau 8 năm mở bán, hiện dự án vẫn chưa hoàn thiện. Số tiền lãi trong 8 năm mà chủ đầu tư này thu của khách hàng đã đẩy dự án thành giá nhà ở thương mại.

Thực tế, từ đầu năm nay, nhiều dự án chung cư giá rẻ đã tạo lập mặt bằng giá mới. Dễ nhận thấy là nhiều dự án đang triển khai đã có giá bán tương đương giá căn hộ hoàn thiện tại cùng dự án.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng: “Giá nhà đang thiết lập mặt bằng mới. Sau khi thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vào mức lợi nhuận tốt hơn nên giá bán ra được đẩy lên cao. Đó là chưa tính đến các yếu tố khách quan khác tác động vào. Những dự án trước đây có giá tầm 700-800 triệu đồng/căn nay có khi được nâng lên 1,5 tỉ đồng".

Nhà giá rẻ đang rất khó làm

Nhu cầu rất lớn nhưng để phát triển số lượng lớn căn hộ giá rẻ lại không phải chuyện đơn giản với các chủ đầu tư. Nhà đầu tư triển khai phân khúc này đòi hỏi có năng lực thực hiện cực lớn để cân đối giá thành. Với các doanh nghiệp chuyển hướng từ cao cấp sang nhà bình dân thì vẫn chưa đủ kinh nghiệm để tối ưu sản phẩm.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hung Thinh Land, cho rằng làm nhà giá rẻ không phải vấn đề là vốn, mà cái chính là cân đối vốn sao cho hợp lý. Từ việc tính toán lãi vay, chi phí đầu vào, tiền đất, xây dựng thế nào để đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng.

Làm nhà phân khúc này tưởng dễ nhưng không dễ, khác với nhà trung, cao cấp mức lợi nhuận được nhìn thấy rõ ràng.

Doanh nghiệp thấy rõ sức hấp dẫn của thị trường căn hộ giá rẻ, nhưng lại không hào hứng đầu tư sản phẩm này vì khó tính lợi nhuận. Ảnh: Nguyễn Quang.

“Thị trường hấp thụ tốt nhưng đây lại là giai đoạn bi kịch của nhà giá rẻ, khi giá đất tăng, nguyên vật liệu cũng tăng. Nếu làm nhà giá rẻ để hỗ trợ chủ trương, và thành phố hỗ trợ thủ tục và đất đai thì dễ, còn làm để kinh doanh kiếm lợi nhuận thì cực kỳ khó khăn”, ông Hiền nói.

Nhiều doanh nghiệp nhân định nếu 4 năm trước vẫn có thể tìm được nhà với giá 11 triệu đồng/m2 thì nay không còn mức giá nào dưới 18 triệu/m2. Nhu cầu lớn bắt buộc chủ đầu tư phải cắt giảm diện tích căn hộ để đáp ứng khả năng thanh toán của người mua. Nhưng điều này cũng chỉ là phương án đề xuất thí điểm, chứ chưa thực sự được áp dụng.

Doanh nghiệp cũng thấy rõ sức hấp thụ của phân khúc giá rẻ là rất lớn nhưng không thể nào làm với mức lợi nhuận tối thiểu và đầy rủi ro. Ngay cả đơn vị chuyên làm nhà giá rẻ như Công ty Nhà Lê Thành cũng đã bắt đầu đẩy mức giá bán lên so với trước, vì không thể để giá “hữu nghị” được.

Các chuyên gia bất động sản đều cho rằng để thị trường căn hộ giá rẻ, trung cấp có thể phát triển kịp với nhu cầu của người dân, việc cần thiết là Nhà nước phải ban hành những chính sách để hỗ trợ phát triển phân khúc này.